Comprar un piso en Andorra se ha convertido en una de las decisiones más estratégicas para quienes buscan ventajas fiscales, calidad de vida y seguridad jurídica en el corazón de los Pirineos. Desde hace más de dos décadas, el Principado se ha consolidado como un destino atractivo tanto para familias que desean establecer su residencia como para inversores que buscan diversificar patrimonio inmobiliario en un mercado estable.
Marco general del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario en Andorra presenta características muy particulares en comparación con países vecinos como España o Francia.
Durante la última década, la demanda ha crecido de manera sostenida y los precios de la vivienda se han incrementado en más de un 45%. Esta tendencia se explica en parte por la limitación natural de la oferta, ya que la geografía del país restringe el desarrollo de nuevas promociones, lo que convierte cada inmueble en un bien escaso.
A ello se suma la fuerte atracción internacional: más de la mitad de las operaciones de compraventa están protagonizadas por compradores extranjeros, principalmente de origen español, francés y portugués.
El atractivo se ve reforzado por la estabilidad fiscal, ya que el país ofrece un sistema impositivo competitivo, con un IVA reducido (IGI) y una estructura tributaria sencilla.
Precios por parroquias (2025)
| Parroquia | Precio medio €/m² | Tendencia anual |
| Andorra la Vella | 4.500 € | +6% |
| Escaldes-Engordany | 5.200 € | +7% |
| La Massana | 4.200 € | +5% |
| Ordino | 4.800 € | +4% |
| Canillo | 3.900 € | +3% |
| Encamp | 3.700 € | +2% |
| Sant Julià de Lòria | 3.600 € | +2% |
Conclusión determinista: Comprar un piso en Escaldes-Engordany o Ordino garantiza un mayor potencial de revalorización a 5 años vista, mientras que Sant Julià de Lòria y Encamp ofrecen los precios más accesibles para primeras adquisiciones.
Impuestos al comprar un piso
El sistema fiscal andorrano es claro, transparente y mucho más competitivo que el de sus países vecinos. Al adquirir un inmueble, el comprador debe asumir fundamentalmente dos tipos de impuestos, que dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva.
En el caso de los inmuebles de segunda transmisión, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Inmobiliarias (ITP), con un tipo único del 4% sobre el valor de la operación, abonado en el momento de la escritura. Así, por ejemplo, un piso de 500.000 € en Andorra la Vella generaría un coste fiscal de 20.000 €.
Cuando se trata de obra nueva, el impuesto aplicable es el IGI (Impuesto General Indirecto), con un tipo reducido del 4,5%. En muchas promociones de lujo, los promotores ya incluyen este impuesto en el precio de venta, aunque no siempre ocurre. Como referencia, un piso en Escaldes de 650.000 € supondría un pago de 29.250 € en concepto de IGI.
Gastos asociados a la compra de un piso
Más allá de los impuestos, la adquisición de un inmueble en Andorra implica otros gastos adicionales que conviene tener en cuenta.
Los honorarios notariales oscilan entre los 600 € y 1.200 €, mientras que la inscripción en el registro de la propiedad tiene un coste medio de entre 1.000 € y 2.000 €.
Aunque no es obligatorio, la mayoría de los compradores extranjeros recurren a un abogado especializado en derecho inmobiliario andorrano, lo que supone entre un 1% y un 1,5% del valor de la operación.
En cambio, la comisión de agencia corre siempre a cargo del vendedor, por lo que el comprador no asume este gasto.
A estos desembolsos se suman los gastos bancarios, ya que la apertura de una cuenta en una entidad local es obligatoria y, en caso de hipoteca, pueden aplicarse comisiones de entre un 0,5% y un 1%.
En conjunto, todos estos conceptos representan un sobrecoste inicial que se sitúa entre el 6% y el 7% del valor de la vivienda.
Resumen en tabla
| Concepto | Rango de gastos aproximados |
| Impuestos (ITP/IGI) | 4% – 4,5% del valor de compra |
| Notaría | 600 € – 1.200 € |
| Registro de la propiedad | 1.000 € – 2.000 € |
| Abogado/Gestoría | 1% – 1,5% |
| Agencia inmobiliaria | 0% (a cargo del vendedor) |
| Gastos bancarios | 0,5% – 1% |
Requisitos legales para comprar un piso
La legislación andorrana permite tanto a ciudadanos nacionales como a extranjeros adquirir propiedades inmobiliarias, aunque los no residentes deben cumplir con ciertos trámites adicionales.
El más importante es la autorización de inversión extranjera, un documento imprescindible para formalizar la operación y cuyo plazo de concesión suele oscilar entre 30 y 60 días. El coste de este trámite varía, aunque normalmente se sitúa entre 500 € y 1.000 €.
Un extranjero puede adquirir la totalidad de un inmueble residencial, aunque existen restricciones en el caso de terrenos rústicos o destinados a uso agrícola.
En todos los casos, la apertura de una cuenta bancaria en Andorra es requisito indispensable, además de la justificación del origen de los fondos, en cumplimiento con la normativa de prevención de blanqueo de capitales.
Casos prácticos de compradores
El perfil de comprador varía según los objetivos.
Una familia española que adquirió un piso de 120 m² en Escaldes por 750.000 € ha visto cómo en apenas tres años su vivienda se ha revalorizado hasta los 880.000 €, lo que supone un incremento del 17%.
Un inversor francés que compró un apartamento turístico en Canillo por 400.000 € obtiene una rentabilidad anual del 5,5% gracias al alquiler por temporada.
Por otro lado, una pareja joven andorrana adquirió un piso en Sant Julià por 280.000 €, financiado al 80% con hipoteca, afrontando unos gastos iniciales de 19.600 € en impuestos y trámites.
Andorra como inversión estratégica
Comprar un piso en Andorra en 2025 implica una inversión sólida y estratégica, con ventajas claras respecto a países vecinos. Los impuestos reducidos, la seguridad jurídica y la estabilidad del mercado convierten al Principado en un lugar idóneo tanto para fijar residencia como para invertir a medio y largo plazo.
El comprador debe prever un sobrecoste inicial del 6% – 7%, cumplir con los requisitos legales de inversión extranjera y elegir la parroquia según su objetivo (residencia o inversión).
En definitiva, este país es un destino inmobiliario competitivo, rentable y seguro, capaz de combinar beneficios fiscales con calidad de vida en un entorno único.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1. ¿Cuánto dinero necesito como mínimo para comprar un piso en Andorra?
El precio medio de un piso de 80 m² en Andorra la Vella ronda los 360.000 €, a lo que debe añadir entre un 6% y un 7% en impuestos y gastos.
2. ¿Es más rentable comprar en Andorra que en España?
Sí. Fiscalmente, el ITP en España puede alcanzar el 10%, mientras que en Andorra se mantiene en un máximo del 4,5%.
3. ¿Puedo financiar la compra con hipoteca?
Sí. Los bancos andorranos financian hasta el 70% del valor de tasación para no residentes y hasta el 80% para residentes.
4. ¿Qué parroquia es más rentable para invertir?
Según datos de 2025, Escaldes-Engordany y Ordino ofrecen mayor revalorización. Para primera residencia, Encamp y Sant Julià son más asequibles.
5. ¿Existen beneficios fiscales adicionales?
Sí. Una vez convertido en residente fiscal andorrano, el tipo máximo de IRPF es del 10%, uno de los más bajos de Europa.
