Qué es el ITP y cómo se aplica en una vivienda en Andorra
Comprar una vivienda en Andorra implica conocer una serie de obligaciones fiscales que pueden influir en la decisión final y en la planificación financiera del comprador. Entre estos aspectos destaca el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), una figura fiscal que puede generar dudas, especialmente entre compradores extranjeros o residentes recientes.
En este artículo vamos a explicarte con detalle qué es el ITP en Andorra, cómo funciona, cuándo se aplica, quién lo paga y cuándo podrías estar exento de su pago. Te ayudaremos a entender el impacto real de este impuesto en el proceso de compra de una vivienda en el Principado.
¿Qué es el ITP y cuál es su función en Andorra?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo que se aplica en Andorra a la compraventa de bienes inmuebles de segunda transmisión. Es decir, cuando el inmueble ya ha tenido un propietario anterior y no se trata de una vivienda de obra nueva.
Características fundamentales del ITP en Andorra:
- Aplica solo a inmuebles de segunda mano.
- Se liquida en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa.
- Es gestionado por el notario, quien se encarga de su recaudación y liquidación.
El ITP tiene una finalidad principalmente recaudatoria y sirve como contribución a las arcas tanto del Govern d’Andorra como del comú local (ayuntamiento) donde se ubica el inmueble.
¿Cuánto se paga de ITP al comprar una vivienda en Andorra?
Uno de los aspectos más consultados es precisamente el porcentaje que se aplica al valor de la propiedad. En Andorra, el tipo impositivo del ITP es del 4% sobre el valor de compraventa.
Distribución del impuesto:
- 2% va destinado al Comú local (por ejemplo, Escaldes-Engordany, Andorra la Vella, La Massana, etc.).
- 2% se abona al Govern d’Andorra.
Este 4% se calcula sobre el mayor valor entre el declarado en la escritura o el valor catastral asignado a la propiedad.
Es importante que este valor refleje fielmente el precio real de la operación, ya que el notario podrá revisar y corregir el valor si detecta discrepancias notables.
¿Quién paga el ITP en una operación de compraventa?
En la normativa andorrana, el obligado tributario del ITP es el comprador. Es decir, quien adquiere la vivienda debe asumir este impuesto como parte de los gastos asociados a la compraventa.
Aunque legalmente el comprador debe pagar el ITP, es posible que:
- Ambas partes lleguen a un acuerdo para compartir gastos.
- El vendedor lo asuma por razones comerciales (algo no habitual en Andorra).
Lo más común y recomendado es que el comprador lo contemple dentro de su plan de inversión y negociación.
¿Cuándo se liquida el ITP?
El ITP se abona el mismo día de la firma de la escritura ante notario. De hecho, el notario actúa como intermediario fiscal y se encarga de:
- Calcular el importe exacto.
- Recaudarlo directamente del comprador.
- Liquidarlo ante el comú y el Govern d’Andorra.
Este procedimiento garantiza la seguridad jurídica de la operación y asegura que no se produzcan retrasos en la inscripción de la propiedad.
Casos de exención o reducción del ITP en Andorra
Aunque no son frecuentes, existen situaciones en las que el ITP puede ser reducido o incluso exento. Para ello, es necesario que se cumplan ciertos requisitos legales y que se solicite expresamente al notario o a la administración.
Ejemplos de posibles exenciones:
- Adquisición por parte de entidades sin ánimo de lucro.
- Operaciones entre administraciones públicas o fundaciones públicas.
- Casos en los que se demuestre la aplicación de otro impuesto de transmisiones más favorable según convenios.
Tipo reducido (no generalizado):
En determinados municipios o zonas con planes de acceso a la vivienda, se podría establecer un tipo reducido de ITP para primeras viviendas, jóvenes compradores o planes de vivienda protegida.
Para saber si puedes optar a estos beneficios, te recomendamos consultar con el notario o con el comú correspondiente.
El valor sobre el que se aplica el ITP: precio de venta vs. valor catastral
El ITP se calcula sobre la base imponible más alta entre dos posibles valores:
- El valor declarado en escritura (precio de venta).
- El valor catastral del inmueble.
Si el precio declarado es inferior al valor catastral:
- El notario deberá ajustar el importe del ITP según el valor catastral.
- Esto evita subdeclaraciones y garantiza la justicia fiscal.
Es fundamental asesorarse bien antes de cerrar el precio de la operación para evitar imprevistos.
El ITP en casos especiales: nuda propiedad, usufructo y herencias
La figura del ITP también se aplica en otras formas de transmisión, aunque con ciertas particularidades.
1. Nuda propiedad
Cuando se transmite solo la nuda propiedad (sin el usufructo), el ITP se calcula sobre el porcentaje del valor total correspondiente a la parte adquirida.
2. Usufructo
Si se transmite un derecho de usufructo, el ITP se calcula según una valoración actuarial del usufructo sobre el total del inmueble.
3. Herencias
Las herencias están reguladas de forma distinta. No están sujetas a ITP en la mayoría de los casos, pero pueden generar otro tipo de obligaciones fiscales.
Siempre es aconsejable consultar con un abogado fiscalista o el notario para determinar el impuesto aplicable.
Otros impuestos que se pagan al comprar una vivienda en Andorra
El ITP no es el único gasto fiscal asociado a la adquisición de una propiedad. También debemos tener en cuenta:
- Honorarios notariales: entre 600€ y 1.200€ + 0,1% del precio de venta.
- Gastos de inscripción en el registro.
- Certificados energéticos o urbanísticos (si fueran necesarios).
- Plusvalía municipal si se pacta que el comprador la asuma (habitualmente es el vendedor quien la paga).
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Puedo evitar pagar el ITP si la vivienda es de obra nueva?
Sí. En el caso de obra nueva, el impuesto aplicable no es el ITP sino el IGI (Impuesto General Indirecto), que actualmente es del 4,5%.
¿Se puede fraccionar el pago del ITP?
No. El pago debe realizarse en el acto de la firma ante notario. No existe la opción de fraccionamiento o aplazamiento.
¿Qué ocurre si el ITP no se paga correctamente?
La escritura no puede inscribirse y la compraventa no se considera formalmente cerrada hasta que el ITP esté liquidado en su totalidad.
¿El ITP es deducible en la declaración de la renta en Andorra?
No. Andorra no contempla deducciones fiscales por la compra de vivienda en el IRPF, por lo que el ITP no es deducible.
Este artículo está redactado con base en la normativa fiscal vigente en Andorra y busca orientar tanto a compradores locales como a inversores internacionales interesados en el mercado inmobiliario andorrano.
