Vender una propiedad en Andorra implica una serie de consideraciones fiscales y administrativas que conviene conocer en profundidad. En este artículo, vamos a detallar todos los impuestos y gastos asociados a la venta de una vivienda en Andorra, ofreciendo información clara y actualizada para quienes se encuentren en este proceso. Nuestro objetivo es que pueda anticipar sus costes, planificar mejor la operación y evitar sorpresas.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Uno de los tributos más importantes al vender una vivienda en Andorra es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Aunque este impuesto recae formalmente sobre el comprador, es relevante para el vendedor porque afecta al coste total de la transacción y puede influir en la negociación del precio final.
Características del ITP:
- Tipo impositivo del 4% sobre el valor de compraventa o el valor catastral, el que sea mayor.
- Este 4% se reparte equitativamente:
- 2% va destinado al Comú local (el ayuntamiento correspondiente).
- 2% se ingresa en las arcas del Gobierno del Principado de Andorra.
- El pago se realiza en el momento de la firma de la escritura pública ante notario.
- Es el comprador quien está obligado legalmente a su pago, pero en la práctica puede formar parte de las condiciones pactadas entre las partes.
Es importante tener en cuenta que el ITP no es deducible para el vendedor, pero puede influir en el precio final pactado.
Impuesto sobre Plusvalías Inmobiliarias
Otro gasto que afecta directamente al vendedor es el Impuesto sobre la Plusvalía en la Transmisión Patrimonial Inmobiliaria. Este tributo grava el incremento de valor del inmueble desde su adquisición hasta su venta.
Cómo se calcula:
- El porcentaje a pagar depende del tiempo que el inmueble ha estado en posesión del propietario:
- Hasta 1 año: 15%
- Entre 1 y 2 años: 13%
- Entre 2 y 3 años: 10%
- Entre 3 y 4 años: 8%
- Entre 4 y 5 años: 6%
- Más de 5 años: 1%
- La base imponible es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, ajustada por ciertos gastos e inversiones.
- El pago de este impuesto se gestiona ante el Govern d’Andorra.
Consejo profesional: Guardar todas las facturas relacionadas con reformas o mejoras puede ayudar a reducir la base imponible y, por tanto, el importe del impuesto.
Honorarios notariales en Andorra
En Andorra, la compraventa de un inmueble debe formalizarse obligatoriamente mediante escritura pública ante notario. Esto implica asumir ciertos gastos notariales, que varían según el valor de la operación.
Detalles de los costes notariales:
- Entre 600€ y 1.200€ como base.
- A esto se suma un 0,1% del valor de la compraventa.
- Los honorarios notariales son establecidos por el Col·legi de Notaris d’Andorra y están regulados para evitar discrepancias.
- Por lo general, estos gastos corren a cargo del comprador, pero, como ocurre con el ITP, pueden ser objeto de negociación.
Es recomendable solicitar un presupuesto previo al notario para evitar desviaciones inesperadas.
Otros gastos vinculados a la venta de una propiedad en Andorra
Además de los impuestos principales y los honorarios notariales, existen otros gastos complementarios que pueden surgir al vender un inmueble en el Principado.
Entre los más comunes encontramos:
- Contrato de arras o promesa de compraventa: Suele requerir un anticipo (10% del precio) y puede conllevar gastos de redacción y gestión.
- Certificados de eficiencia energética: Obligatorios para la venta. Pueden costar entre 150€ y 300€.
- Gastos de cancelación registral de hipoteca: Si la propiedad está hipotecada, habrá que abonar los gastos de cancelación ante notario y registro.
- Honorarios de agencia inmobiliaria: Generalmente entre el 3% y el 5% del valor de venta. En Andorra es común que estos gastos los asuma el vendedor.
- Traducciones juradas (si el comprador no habla catalán): En algunos casos, los documentos deben traducirse oficialmente, con un coste adicional.
No todos estos gastos son obligatorios en todos los casos, pero es recomendable tenerlos en cuenta para una estimación realista del beneficio neto de la operación.
Recomendaciones para optimizar la venta desde el punto de vista fiscal
Si bien la carga impositiva no es excesiva en comparación con otros países europeos, es conveniente tomar algunas medidas para optimizar el resultado económico de la venta.
Buenas prácticas:
- Esperar al menos cinco años antes de vender si desea minimizar el impuesto sobre plusvalía.
- Conservar facturas y comprobantes de mejoras, reformas o gastos de adquisición inicial.
- Consultar con un asesor fiscal especializado en normativa andorrana.
- Negociar la distribución de los gastos con el comprador para reducir costes personales.
- Preparar toda la documentación previa para acelerar el proceso y evitar sobrecostes por urgencia.
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Quién paga los impuestos en la compraventa de una vivienda en Andorra?
El comprador es quien paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y los gastos notariales, mientras que el vendedor debe asumir el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria. Sin embargo, estas condiciones pueden negociarse.
¿Se puede deducir el impuesto sobre la plusvalía en la declaración de la renta?
No, este impuesto no es deducible. Es un tributo independiente y no se integra en el IRPF andorrano, ya que el sistema fiscal del Principado no contempla este tipo de deducciones.
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en Andorra en términos generales?
Entre impuestos, notario, agencia y otros gastos, la venta puede suponer entre el 5% y el 10% del precio del inmueble, dependiendo de la situación específica.
¿Es obligatorio vender con agencia inmobiliaria?
No, pero es recomendable si no se tiene experiencia en el mercado local. Las agencias ofrecen valoraciones ajustadas, promocionan la vivienda y facilitan la tramitación.
Este artículo ha sido redactado para ayudar a vendedores actuales o futuros a comprender en profundidad los aspectos fiscales y económicos de una operación inmobiliaria en el Principado de Andorra. La información aquí contenida se basa en la normativa vigente en 2025 y puede estar sujeta a cambios futuros, por lo que siempre recomendamos asesoramiento profesional antes de proceder.
